Por Luis Pablo Fernández Blasco

La duración de los contratos viene siendo una de las cuestiones que generan más dudas y quebraderos de cabeza tanto en arrendadores como en inquilinos, dudas que surgen bien por el desconocimiento de la duración mínima establecida por ley bien por la falta de información acerca del funcionamiento de las prórrogas una vez transcurrido ese plazo.

Al igual que en la duración de los arrendamientos rústicos, tratados en un artículo anterior, la duración de los contratos en arrendamientos urbanos obedece en primer lugar a la voluntad de las partes, de tal manera que, si en nuestro contrato pactamos un arrendamiento de diez años, este deberá, en principio, ser respetado.

El problema surge cuando se firma un arrendamiento con una duración inferior a la mínima establecida por ley, situación bastante común en los contratos de vivienda, que suelen pactarse por periodos anuales creando en ocasiones una inseguridad, sobre todo en los inquilinos, acerca de cuál es el momento en el que se tiene que abandonar la vivienda o con cuánto tiempo se debe avisar de que no se renovará el contrato.

Lo primero que debemos buscar para conocer la duración del contrato es la fecha de la firma del mismo, momento que determina la legislación aplicable al efecto.

En este sentido estableceremos tres periodos de tiempo, con un cuarto excepcional para los contratos de arrendamiento celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019

Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019

Norma. – Todos los arrendamientos firmados desde esta fecha tendrán una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si el arrendador es una persona jurídica, ello con independencia de la duración que se pactó en el contrato, es decir, resulta irrelevante que se pactaran uno, dos o tres años. El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica, siempre que así lo desee y que cumpla con sus obligaciones como arrendatario.

Prórrogas. – Una vez que los cinco años estén a punto de cumplirse, el arrendador, si pretende finalizar el contrato, deberá avisar al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. De no hacerlo el plazo de arrendamiento se prorrogará automáticamente por tres años más. Transcurrido este plazo se renovarán anualmente.

Excepción.– Que el arrendador necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

*Ojo, el arrendador solo podrá ejercer este derecho una vez se haya cumplido un año de contrato y siempre que hubiera previsto esta situación de forma expresa en el contrato de arrendamiento.

Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019

Norma. – Los arrendamientos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 tendrán una duración mínima de tres años, a voluntad del arrendatario.

Prórrogas.– En este caso, si el arrendador tiene la intención de finalizar el contrato deberá comunicárselo al inquilino con treinta días de antelación a la fecha de finalización del mismo. De no hacerlo, el plazo se prorrogará automáticamente durante un año más.  Transcurrido este plazo se renovará anualmente.

Excepción.– Que el arrendador necesite la vivienda alquilada arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

*Ojo, el arrendador solo podrá ejercer este derecho una vez se haya cumplido un año de contrato, si bien en este caso no necesitará haber previsto esta situación de forma expresa en el contrato de arrendamiento.

Contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013

Norma.– Los contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013 y después del 1 de enero de 1995 tuvieron una duración mínima de cinco años, periodo ya cumplido para todos estos contratos (el último de ellos en fecha 5 de junio del 2018).

Prórroga.– En estos contratos si el arrendador no avisó con treinta días de antelación al inquilino una vez fueran a cumplirse los cinco años, el arrendamiento se prorrogó automáticamente durante tres años más.

Excepción.– Que el arrendador necesite la vivienda alquilada arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

*Ojo, al igual que en la legislación actual el arrendador tuvo que prever de forma expresa esta situación en el contrato de arrendamiento.

Contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019.

La excepcionalidad de estos contratos deriva de la derogación del Real Decreto 21/018 en fecha 22 de enero de 2019, por lo que nos encontramos en una especie de isla para los contratos de arrendamiento que se celebraron en estos 33 días y cuya duración será la siguiente,

Norma.– Estos contratos tendrán una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física y de siete años si el arrendador es una persona jurídica.

Prórrogas.– Una vez que los cinco años estén a punto de cumplirse, el arrendador, si pretende finalizar el contrato, deberá avisar al inquilino con al menos treinta días de antelación, de no hacerlo el plazo de arrendamiento se prorrogará automáticamente por tres años más. Transcurrido este plazo se renovará anualmente.

Excepción.– Que el arrendador necesite la vivienda alquilada arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

*Ojo, el arrendador solo podrá ejercer este derecho una vez se haya cumplido 1 año de contrato, si bien en este caso no necesitará haber previsto esta situación de forma expresa en el contrato de arrendamiento.

Ejemplo random

Lucio Cornelio alquila su magnífica Villa palaciega a las afueras de Numancia a Cayo Silo, firmando un contrato al efecto en fecha 14 de julio de 2020 (contrato posterior al 6 de marzo de 2019). Llegado el 14 de julio de 2025, Lucio Cornelio no ha requerido a Silo para que abandone la vivienda, por lo que el contrato se prorroga automáticamente hasta el 14 de julio de 2028.