Por Enrique Tresierra

La duración de los arrendamientos rústicos genera no pocas controversias al convivir cinco normas diferentes según el momento en que se celebró el contrato. Antes de entrar en el análisis de la cuestión, me parece oportuno realizar unas precisiones. La primera, es recordar que como en cualquier contrato civil rige el principio de libertad de pactos consagrado en el artículo 1.255 de nuestro código civil que recoge que Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. La legislación de arrendamientos rústicos lo que hace es establecer unos mínimos sobre la duración y las prorrogas, por lo que los contratantes, respetando estos mínimos podrán acordar libremente  que el arrendamiento y sus prórrogas sean por más tiempo que el recogido en la norma. La segunda de la precisiones es sobre la forma de los contratos. Hay que recordar que los pactos entre las partes pueden ser escritos o verbales por lo que un arrendamiento verbal tendrá la misma validez y serán de aplicación las mismas normas que el realizado por escrito. El problema que generan los contratos verbales es la prueba sobre su existencia, por lo cual, siempre es conveniente que la renta se pague mediante transferencia bancaria o se exija al arrendador la emisión de un recibo por el pago de la renta, para tener una prueba sobre la existencia del arrendamiento.

Entrando ya en el tema de la duración de los arrendamientos debemos distinguir cuatro momentos respecto a la celebración del contrato.

CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE 1995

Se aplica la la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, en donde se establece una duración mínima de seis años, con una primera prórroga de seis años y sucesivas de tres hasta un tope de quince años, por lo que la duración máxima de estos contratos sería de 21 años. Pasados estos 21 años sería de aplicación la normativa del  código civil, en concreto el artículo 1.577 que establece una duración por años agrícolas sin que necesario ningún preaviso para que el arrendador recupere la posesión. Por esta razón sería muy aconsejable que si nos encontramos en esta situación renegociemos el contrato para que sea de aplicación la normativa  actual

CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE 25 DE JULIO DE 1995 Y MAYO DE 2004

Seguirá siendo de aplicación la Ley de Arrendamientos rústicos de 1980, pero con la reforma realizada por la ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de las explotaciones agrarias. En dicha reforma se estableció que arrendamientos tendrían una duración mínima de cinco años estableciéndose que si el arrendador no comunica de forma fehaciente un año antes de la finalización del contrato (esto es al cuarto año) que desea recuperar la posesión de la finca, el contrato se entenderá prorrogado por tres años y así sucesivamente,salvo que siempre con un año de antelación a la finalización de la prórroga el arrendador no manifieste de forma fehaciente su intención de recuperar la posesión de la finca.

CONTRATOS CELEBRADOS ENTRE MAYO DE 2006 Y ENERO DE 2006

Se aplicará la ley 49/2003 de 26 de noviembre de Arrendamientos Rústicos. Que establece una duración mínima de tres años, y si no hay comunicación fehaciente con un año de antelación por parte del propietario de la finca de su deseo de recuperar la posesión de la misma, el arrendamiento se entenderá prorrogado por tres años y así sucesivamente, salvo que el propietario comunique al arrendatario su deseo de recuperar la finca con un año de antelación a la finalización de la prórroga.

CONTRATO CELEBRADOS A PARTIR DE ENERO DE 2006

Se aplica la Ley 26/2005 de 30 de noviembre, que eleva la duración mínima a cinco años, estableciendo una prórrogas de cinco años manteniendo como hasta ahora la obligación del propietario de avisar de forma fehaciente  con un año de antelación a la finalización del contrato o sus prorrogas de su intención de recuperar la posesión de la finca.

A la vista de lo expuesto entiendo que es muy importante tener clara la fecha de inicio del arrendamiento, ya que sólo así podremos saber que normativa debemos aplica y por tanto a que prórrogas tendremos derecho.